Risicobeheersing

De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken

De risico’s van de BIE zijn opgenomen in de risico-inventarisatie bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. De risico’s van de bouwgronden worden afgedekt binnen het geheel van risicobeheersing dat wil zeggen dat de beschikbare weerstandscapaciteit van voldoende omvang moet zijn om de risico’s van de bouwgronden af te dekken. Meer informatie hierover vindt u in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.

Voor elk grondcomplex zijn de risico’s in kaart gebracht. De risico’s zijn onderverdeeld in voorziene risico’s en onvoorziene of algemene risico’s. De voorziene risico’s zijn plan specifiek en per project te benoemen. Hierbij kan gedacht worden aan financiële risico’s bij de uitvoering van civiele werkzaamheden, planontwikkeling en contractvoorwaarden. De financiële gevolgen van deze risico’s zijn becijferd. Daarnaast is een kans van optreden geschat. De kans van optreden wordt vervolgens vermenigvuldigd met de omvang van het risico, waardoor een gewogen risicobedrag ontstaat.

Naast de plan specifieke voorzienbare risico’s zijn er ook onvoorziene of algemene risico’s. Dit zijn conjuncturele risico’s met als mogelijk gevolg dat de gronduitgifte stagneert, de grondopbrengsten lager uit vallen, hogere kosten voor bouwrijp maken van de gronden of een hoger rentepercentage. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor alle grondexploitaties. Gezien de omvang en looptijd van de grondposities van de gemeente Meierijstad heeft een dalende grondprijs een grote impact op het resultaat. Om de omvang van de conjuncturele risico’s te berekenen wordt per grondexploitatie vanaf het jaar 2020 de nog te realiseren opbrengst met 10% verlaagd en de nog te realiseren kosten met 10% verhoogd. Omdat het niet waarschijnlijk is dat beide risico’s zich gelijktijdig voor zullen doen wordt het verkregen risicobedrag met 50% verlaagd.

Wanneer de financiële gevolgen van de risico’s per plan vermenigvuldigd worden met de bijbehorende kans van optreden, ontstaat het financieel risicoprofiel van een grondcomplex. Van alle grondexploitaties bij elkaar is het risicobedrag circa € 50,7 miljoen. De verschillen per grondexploitatie zijn groot zoals uit de volgende tabel is af te lezen.
 

Net als bij de jaarrekening 2017 doen zich de grootste risico’s voor binnen 8313 Veghel - Veghels Buiten
en 3272 Veghel – De Kempkens (Foodpark). Voor beide projecten heeft dit met name te maken met het feit dat nog niet alle gronden binnen deze grondexploitatie bestemd zijn. Voordat de gronden bestemd kunnen worden zal de bestemming nog moeten worden gewijzigd en dat is mede afhankelijk van voldoende vraag. In 2018 is voor Meierijstad de woonvisie vastgesteld. Hieruit blijkt een mogelijke over programmering voor de kern Veghel. Afhankelijk van de ontwikkeling van de provinciale woningbouwprogrammering en de werkelijke realisatie van woningbouwlocaties in Veghel kan dit een negatieve invloed hebben op het nog te bestemmen gedeelte van Veghels Buiten.
In de grondexploitatie Veghel – De Kempkens is de totale gebiedsontwikkeling van het plangebied opgenomen. De feitelijke ontwikkeling is in twee fasen geknipt. Voor het eerste gedeelte is het bestemmingsplan door de raad vastgesteld. De gronden binnen deze fase worden momenteel verkocht. Binnen het regionaal afsprakenkader bedrijventerreinen regio Noordoost-Brabant zijn afspraken gemaakt over het moment dat fase twee van Foodpark mag worden bestemd. De bestemming van fase twee mag pas worden gewijzigd indien 70% van de kavels in fase één verkocht zijn. Dit percentage is in 2018 geëffectueerd. Daarnaast moet in de bestemmingsplanprocedure een onderbouwing worden geleverd dat er voldoende vraag is naar bedrijventerrein. Volgens de huidige prognoses zou deze afdoende moeten zijn voor fase twee. Wel zit hier een afhankelijkheid van andere plannen in de regio. Indien andere plannen de toekomstige vraag hebben ingevuld en er geen verdere onderbouwing kan worden geleverd kan de bestemming niet gewijzigd worden. Dit risico maakt onderdeel uit van de totale risico analyse.
Voor een eerste gedeelte van fase twee is in 2018 een bestemmingsplan vastgesteld. Afhankelijk van eventuele beroepsprocedures zou dit bestemmingsplan in 2019 onherroepelijk kunnen worden.
Indien uiteindelijk blijkt dat er onvoldoende vraag is of andere belemmeringen aanwezig zijn om de gronden te bestemmen zullen de gronden uit de exploitatie moeten worden gehaald en worden afgewaardeerd naar de huidige waarde. De complexen in Veghel (Rembrandtboulevard, Stadshobbywerkplaats, LTS), Zijtaart- Zuid, Erp – Bolst (gedeeltelijk) hebben ook nog onbestemde gronden in de planopzet evenals industrieterrein Erp-Molenakker II. Alhoewel de financiële impact minder groot is geldt ook hiervoor dat een afwaardering plaats moet vinden naar de huidige waarde als de gronden niet bestemd kunnen worden.

Verliesgevende complexen

Bij de actualisatie van de grondexploitaties voor de jaarrekening 2018 zijn de nog te realiseren kosten en opbrengsten opnieuw begroot. Daardoor wordt aansluiting gezocht bij het prijspeil per 1 januari 2019 en worden ontwikkelingen die hebben plaatsgevonden in 2018 meegenomen in de ramingen. Hierdoor wijzigen de eerdere resultaten zoals deze waren opgenomen in de jaarrekening 2017. De resultaten van verwachte verliesgevende grondexploitaties zijn uiteraard ook aan deze wijzigingen onderhevig. Vandaar dat na actualisatie de omvang van de verplichte verliesvoorziening voor verliesgevende complexen opnieuw wordt bepaald. Door de bijstelling van een aantal grondexploitaties is de verwachting dat de verliezen minder groot zullen zijn. Hierdoor kent de verliesvoorziening een overschot. Dit overschot vloeit weer terug naar de algemene reserve.

Omdat er geen rente wordt toegerekend aan de verliesvoorziening is de omvang van de voorziening op basis van eindwaarde van de grondexploitaties bepaald.